Cuánto cuesta comprar y escriturar un departamento de 2 ambientes en CABA

Para quienes evalúan el mercado inmobiliario, ya sea para hacer una inversión con el fin de resguardar los ahorros o para acceder a una vivienda, se preguntan con cuánto dinero deberían contar para poder comprar y escriturar un inmueble.

Los departamentos de 2 ambientes, las propiedades que más se ofrecen en Capital Federal, son una para oportunidad para inversores, como también para jóvenes o parejas sin hijos.

En la ciudad de Buenos Aires actualmente hay aproximadamente 148.000 inmuebles en venta, de los cuales 28.000 son departamentos de 2 ambientes que se comercializan en los diferentes barrios. ¿Cuánto cuestan según la zona?

Mercado inmobiliario en CABA: cómo evolucionaron los precios

El precio medio por metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires subió un 0,4% y hoy se ubica en 2.202 dólares/m2. En los primeros tres meses del año, acumuló un incremento del 1,1% mientras que en la comparación interanual subió 1,3%, el mayor aumento desde mayo de 2019. En marzo, el 71% de los barrios registraron un aumento de precio mensual, los departamentos de pozo fueron los que más subieron.

Para tener una idea general de precios, un monoambiente de 40 m2 cuesta U$S 97.248 para la venta, mientras que uno de dos ambientes y 50 m2 vale U$S 116.539 y uno de tres ambientes y 70 m2, U$S 160.480.

Durante los primeros meses del 2024, el volumen de escrituras aumentó un 14% respecto al volumen de 2023 pero está a 1,8% por debajo de 2019 y 52% por debajo de 2018.

La cantidad de departamentos en venta que fueron retasados a la baja dejó de caer en los últimos seis meses y se mantuvo estable en 18% durante el primer trimestre de 2024. La caída en el volumen de anuncios retasados es uno de los factores que explican el incremento en el precio registrado desde julio de 2023.

• Puerto Madero encabeza la lista de barrios con mayor precio, con un valor de 5.854 dólares/m2.
• Le siguen Palermo: 3.063 dólares/m2 y Belgrano, 2.800 dólares/m2.
• Por el contrario, Lugano con un valor de 988 dólares/m2, es el barrio más económico.
• Le siguen Nueva Pompeya con 1.314 dólares/m2 y Villa Riachuelo 1.435 dólares/m2.

Inversión inmobiliaria: ¿cuál es la rentabilidad?

Los precios acumulan un incremento del 2,3% desde julio 2023, por lo que la relación alquiler/precio se ubica en 4,67% anual. El motivo del retroceso es debido a la desaceleración del incremento de precio del alquiler. Hoy se necesitan 21,4 años de alquiler para recuperar la inversión, 4,2% menos de lo requerido un año atrás.

Balvanera y Paternal se mantienen como los mejores barrios para inversores que buscan renta, con un retorno promedio de 5,7%, 5,6%, respectivamente. Mientras que Palermo (4%) y Belgrano (4,1%) son los que menor rentabilidad generan.

Barrio por barrio, ¿cuánto cuesta comprar un departamento de 2 ambientes en CABA?

Los barrios están ordenados del más caro al más económico, según el valor de la propiedad de dos ambientes en esa zona.

• Puerto Madero: U$S 307.330.
• Palermo: U$S 160.823.
• Belgrano: U$S 147.004.
• Núñez: U$S 141.330.
• Colegiales: U$S 135.602.
• Retiro: U$S 133.675.
• Recoleta: U$S 133.257.

• Coghlan: U$S 127.840.
• Villa Urquiza: U$S 125.952.
• Chacarita: U$S 124.158.
• Villa Devoto: U$S 121.425.
• Saavedra: U$S 120.677.
• Villa Crespo: U$S 118.540.
• Caballito: U$S 115.111.
• Parque Chas: U$S 114.899.
• Villa Ortúzar: U$S 114.817.

• Almagro: U$S 108.116.
• San Telmo: U$S 107.03.
• Villa Luro: U$S 106.273.
• Villa del Parque: U$S 106.046.
• Monserrat: U$S 105.653.
• Villa Pueyrredón: U$S 104.295.
• Parque Chacabuco: U$S 103.497.
• Barracas: U$S 100.749.
• Monte Castro: U$S 100.691.

• Boedo: U$S 100.514.
• Paternal: U$S 100.470.
• Liniers: U$S 99.734.
• Agronomía: U$S 97.839.
• Flores: U$S 97.341.
• Versalles: U$S 96.709.
• Santa Rita: U$S 96.653.
• Villa General Mitre: U$S 93.412.
• Villa Real: U$S 93.665

• San Nicolás: U$S 92.907.
• Mataderos: U$S 92.011.
• Vélez Sarsfield: U$S 89.732.
• Constitución: U$S 89.654.
• San Cristóbal: U$S 88.768.
• Parque Patricios: U$S 87.764.
• Balvanera: U$S 85.578.

• Floresta: U$S 83.660.
• Parque Avellaneda: U$S 80.887.
• La Boca: U$S 76.713.
• Villa Riachuelo: U$S 75.320.
• Nueva Pompeya: U$S 68.999.
• Lugano: U$S 51.878.

¿Cuánto cuesta escriturar una propiedad?

Los honorarios y algunas retribuciones de la escritura están arancelados en una alícuota que se conforma de una variable sobre el valor de la propiedad y un mínimo fijo, que se va actualizando a través del Consejo Directivo del Colegio de Escribanos.

El vendedor deberá hacerse cargo de todos los gastos que se generen previo a la escritura (estudio de títulos, certificados, libre deudas) y el comprador de los post escritura: inscripción en el registro de la propiedad y honorarios del escribano, debido a que es quien tiene el derecho a elegirlo.

Costos de una escritura en CABA:

En líneas generales, tomando como base una escritura de compraventa de un inmueble en CABA, el porcentaje que debe pagar el vendedor es un 3,7% más la suma de costos de certificados, algunas retribuciones y componentes fijos de rubros de la factura.

La parte vendedora debe pagar los siguientes porcentajes sobre la base del precio de escrituración:

• Impuesto a la Transferencia de Inmuebles: 1,5%
• Impuesto de Sellos: 1,75%
• Estudio de títulos: 0,2% (Se le adiciona además un monto mínimo fijo).

En tanto, el porcentaje para el comprador alcanza el 4%, más la suma de algunas retribuciones, gastos de fojas y derechos, aportes y algunas retribuciones que hacen a la factura del comprador.

La parte compradora debe pagar los siguientes porcentajes sobre la base del precio de escrituración:

• Tasa de Inscripción: 0,2%.
• Honorarios: 2%​.
• Impuesto de sellos: 1,75%.
• En algunos casos la factura del comprador podría incluir la alícuota correspondiente al aporte notarial que actualmente es de 0,25%.

En ambos casos, vendedor y comprador, se les puede cobrar el Impuesto Ley 25.413 sobre aquellos pagos de impuestos que deban ser efectuados con cheque y a través de cuenta corriente.

¿Qué porcentaje de la operación recibe el escribano?

El honorario del escribano dentro de la factura del comprador es aproximadamente la mitad y dentro de la del vendedor alrededor del 10%.

Además, legalmente, el escribano también deberá recibir un 2% aplicable sobre la base que resulte mayor tomando en cuenta: el precio de la operación, el valor actual de los bienes, la valuación fiscal o el VIR.

LN